韩世同:六部委租赁新政会租赁市场有哪些影响和作用?

楼市日日谈

2019年12月26日（第240期）

话题概要

12月25日，住房和城乡建设部、国家发展改革委等六部门印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，明确提出房地产经纪机构不得赚取住房出租差价，住房租赁合同期满承租人和出租人续约的，不得再次收取佣金。

北京长租公寓传出“劲爆消息”，包括自如、蛋壳和相寓在内的北京多家长租公寓企业”倒逼“业主降价。

楼市观察家韩世同

心湾睿智的宋总希望我今天谈一下“六部委联合出手推出租赁方面的新政。”这个话题，我开始并没有太留意。然后，我在网上和微信公众号看了一下，才发现真的已经有非常多的报道，甚至可以说是五花八门，大家关注的点都不太一样。我看到有的是谈一些重点，有五大看点或者是有很多个层面。

本来我认为是六部委联合发文的一个规范性的文件，其实是还蛮全面的，分了14个部分。今天看到发文的住建部、发改委、公安部、国际市场监督管理总局、中国银行保险监督管理委员会和国家互联网信息办公厅这六个部委。而在之前的一个月，我也看到这六部委有通报第二批违规中介的报告，说明目前国家对中介和租赁管理高度重视。

这一次六部委租赁新政相关的报道，每个媒体的侧重点都不太一样，有的是侧重于中介不能吃差价了，有的是侧重租房要网签了，还有的是侧重于商办的厂房物业可以改成住房了，也有的强调除了稳定地价、稳房价、稳预期外，还要稳租金了。

我看到易居研究院杨红旭有一个评论，他认为2016年以来，多部委联合发文的国家级文件并不是太多，但是租赁方面则比较多，说明国家对租赁管理还是非常重视。但是杨红旭还是感叹道，“一放就乱，一抓就死，这个痼疾，还是没有良药呀”。

关于中介的乱相，不仅仅是存在房屋租赁市场，我认为这个根源还在于管理的制度模式有待于整体提升。如果光是抓租赁市场，其实不仅是头疼医头脚疼医脚，甚至可能是头疼医脚脚痛医头，不得要领。为什么中国的中介行业总是乱象丛生，唯利是图？吃差价、坑蒙拐骗等很多的事情都是在中介行业发生，其实中介方面存在的问题是由来已久的。

过去，政策其实从未鼓励过中介可以吃租差，但是我们看到长租公寓，二手房东本身就是吃租差的。而长租公寓不仅不禁止，甚至是鼓励二房东吃差价的这种行为。另一方面我们又要限制中介不能去参与吃差价，这里本身就有行业管制规范的问题。这次意见也规定了哪些机构是可以吃租差的？哪些机构不行？中介就不准吃租差，因为他们提供的是居间服务。

现在我们看到银行甚至都可以参与到长租的行业业务当中。那为什么中介不可以呢？如果中介可以吃租差的话，就乱套了，侵害租客和租户的利益就变成是天经地义的事情了。虽然从来没有鼓励过中介可以吃差价，但是中介吃差价的现象普遍存在，就是因为社会上本身就存在着二房东吃差价的现象，存在通过吃差价赚取租差来盈利的这种商业模式。这种商业模式必须严格规范中介不允许，在这方面是市场监管部门严格界定的。这次意见也明确要在经营范围中注明“房地产经纪”和“住房租赁”，就是要严格行业规范经营。现在我们看到银行也有参与长租公寓的服务，政府也在很多方面鼓励长租公寓，长租公寓本身就是吃差价，如果不界定清晰是必然会导致中介吃租差现象的，这是关于价差的问题。

我觉得中介行业的根本问题，还是在于从业人员的素质过低。而且现在还取消了资格认证的培训和就业门槛的这些限制和制约。就变得素质低的从业人员过于集中在中介经纪行业，而且这个行业本身就需要唯利是图、对赚钱特别感兴趣的这部分人群参与，他们是最愿意做中介行业的，因为他们就是逐利而生的。如果没有这种性格特征，没有这种个性也不一定做得好。但“君子爱财，取之有道”，其实我们还是要鼓励中介在做好服务的前提下来赚取应得的佣金，这也是社会和行业认同的。

我们现在对于中介的管理在逐渐加强，但还是没有全面走上正轨。甚至目前在一二手联动这方面已经开始出现一些渠道和平台机构垄断的现象。这种现象要比中介租赁吃差价等等这方面的问题要严重得多。

世联行的董事长陈劲松最近就明确指出中介这方面存在非常严重的渠道垄断，中介贪腐行为和现象，却缺乏行业的监管和惩戒。就变得目前中介行业未来发展的路径和方向看不太清晰了，现在做的这种渠道销售形成的垄断，尤其是平台形成垄断的这种状况也是颇受质疑的。但是却没有受到有关主管部门在这方面提出一些整治或者是给出一些指导意见，目前还是任由其不断的扩张和发酵。现在这种渠道捆绑的开发商的情况越来越严重，开发商如果不按渠道的方式去操作，可能就会陷入没有客源的困境，处于左右为难、进退两难的困境。在这样的状况下，我们看到六部委虽然很重视租赁的中介的市场，但是对整体中介存在的这些问题和症结却好像是缺乏一个综合治理的全面方案。

我们国家在研究引进美国房源联卖系统MLS这方面的工作已经有十多年的时间和历史，但是始终还是停留在研究和讨论商议的过程和阶段。全行业还没有从整个制度化的引进和推行来改善整个行业从业人员的素质、运作模式和监管条件去考虑。六部委光是做一个意见或者是规范是很容易的，但是要达到想要的目的和目标则是蛮难的。如果我们再加上现代化和信息化的手段和方式，比如说像房源联卖MLS的平台系统管理，然后加强中介上岗的培训和整体素质方面的要求，是有助于从根本上对中介行业加以改善。

今天上午11时央广经济之声也约我连线谈了这一话题，这是连线的提纲：住建部、国家发改委、公安部、市场监管总局、银保监会、国家网信办6部门近日联合印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》。意见涵盖了六个方面。首先是加强从业主体管理。房地产经纪机构和住房租赁企业在经营范围中注明“房地产经纪”或“住房租赁”，转租住房10套（间）以上的单位或个人，依法办理市场主体登记。住房租赁企业开业前向住房和城乡建设部门推送开业信息。其次要加强房源信息发布管理。规范租赁住房改造行为。各地制定闲置商业办公用房、工业厂房等非住宅依法依规改造为租赁住房的政策。《意见》指出，房地产经纪机构、住房租赁企业应当实行明码标价。收费前应当出具收费清单，列明全部服务项目、收费标准、收费金额等内容，并由当事人签字确认。房地产经纪机构不得赚取住房出租差价，住房租赁合同期满承租人和出租人续约的，不得再次收取佣金。住房租赁合同期限届满时，除冲抵合同约定的费用外，剩余租金、押金等应当及时退还承租人。此外，《意见》还要求加强对租赁金融业务的管控。加强对采取“高进低出”“长收短付”等经营模式的高风险住房租赁企业监管。同时，建设住房租赁管理服务平台。直辖市、省会城市、计划单列市以及其他租赁需求旺盛的城市应当建设完成住房租赁管理服务平台。建立住房租赁常态化管理机制。各地住房和城乡建设、发展改革、公安、市场监管、银保监、网信等部门建立协同联动机制。

【主持人】经济之声《财经态度》：让租房更安心。有请资深房地产专家韩世同。

问题1：六部门出台意见指出，房地产经纪机构和住房租赁企业在经营范围中注明“房地产经纪”或“住房租赁”，转租住房10套（间）以上的单位或个人，依法办理市场主体登记。怎么解读？为何做这样的要求？

问题2：意见对住房租金贷款业务的贷款期限、贷款额度作出明确要求。原因是什么？追问：加强对采取“高进低出”“长收短付”等经营模式的高风险住房租赁企业监管。具体应该如何监管？

问题3：意见还指出，网络信息平台应当核验房源信息发布主体资格和房源必要信息。这方面目前有哪些乱象？对网络平台的监管应该如何更好的落实？

问题4：意见指出，要各地住房和城乡建设、发展改革、公安、市场监管等部门建立协同联动机制。这个联动机制怎么建立？追问：一旦发生住房租赁纠纷，这种联通机制有怎样的好处？这种机制如何更加常态化、制度化？

这是央广经济之声节目网址：

http://www.radio.cn/pc-portal/erji/radioStation.html

有兴趣的朋友可以上网收听我11时做的这一评论节目。

本文封面及正文图片来源于网络及朗润.嘉御豪庭

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